家を建てたくなったら 〜 土地探し 〜


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家を建てるとき「どの場所に建てるか」ということはとても重要なこと。

北の国からの五郎さんさながら「電気がなくては暮らせませんよ!」「夜になったら寝るんですよ〜」と言いながら、未開の地に建てられた家。
日本全国には、こういった家も実はたくさん存在していて、その先駆者によって建てられた家の周りに家ができ、人が集まり、上下水や電気、ガスなどのインフラが整備され、街ができ、それから建築基準法ができあがってきました。

ただ、現代の常識や建築法のなかで五郎さんと同じことをすることはなかなか難しい。
だからこそ、建て主が求める条件に見合った土地を建築基準法の中で建設可能な場所(用途地域)を探すこと。
ともすれば、これこそが家づくりについては、一番重要なことなのかも知れません。



,海譴ら土地を見つける場合

私たちの設計事務所にご依頼されるクライアントは、子育て世代の30代〜50代くらいがほとんどです。
ですから、最初に思いつく土地探しの条件は、
子供が通う学校や病院が近くにあるか?
仕事に通うために使用する駅までの距離はどのくらいになるか?
両親が通院するための病院が近くになるか?といった、利便性を図る要素に加えて、
公園や自然が豊かな土地が近くにあるか?
密集隣接した住宅に囲まれた場所ではないか?
両親と同居する場合、二世帯住宅にするのか?
など、近隣との程よい距離感を求めるケースが多いように思います。

これから土地を探す場合には、これらが条件となり、エリアを選定し、合わせて「土地+建物」の予算組みをしていきます。
(住宅ローンについてのお話もとても大切なのですが、これはまた次項にて!)



△發箸發判衢している土地に建て替えをする場合

土地探しをする場合にも同じことですが、もともと昔からご両親などが持っていた土地でそこに建設する場合は、「用途地域」についてよく調べる必要があります。
用途地域とは、建物が建つエリアの区分けのことを言います。
例えば、1〜2階建ての低層住宅が建ち並ぶ住宅市街地の良好な住環境を保護することを目的とする地域。「第1種低層住居専用地域」は、居住専用の住宅、アパートのほかに、幼稚園、学校、診療所、一定規模以下の店舗併用住宅、一般浴場などの建設が認められています。
「第2種低層住居専用地域」では、第1種で認められているもののほかに、コンビニエンスストアなどの小規模店舗や飲食店などの建設をすることができます。
(用途地域についての詳しくは次項にて)

このように、駅周辺や、住居エリアは、ガスや上下水の配管など、普段目には見えない(土の下にある)インフラの設備がされている区域を定めて、都市計画がなされています。人が集まる宅地となるエリアには、都市施設として少なくとも「道路」「公園」「下水道」が定められ、その整備が重点的に行なわれるほか、土地区画整理事業や市街地再開発事業などによる面的な整備が行なわれています。これが用途地域が定められた市街化区域ということになります。
だから、もし、今所有してる土地や既存宅地へ建て替えの場合で、用途地域が定められてる市街化区域ではなかった場合は・・・
これらのインフラが整っていなかったり、既存宅地への建て替えの際に、各市町村の開発許可が出てくる場合があるので、事前調査が必須となってくるのです。



 






 



家を建てたくなったら 2016.04.30 Saturday

家を建てたくなったら 〜 用途地域について 〜


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上の地図は、当社のある埼玉県入間市の市街化区域を示す分布図ですが、住居が建っているエリアってこう見るとわりと少ないですよね。
少し調べてみたのですが、日本全国の面積、約377,886平方キロメートルに対してこの都市計画区域は約26%(約99,486平方キロメートル)で、さらにその約15%(約14,463平方キロメートル)が市街化区域として指定されているにすぎず、日本全国でみれば、なんと!市街化区域は4%にも満たないというのです。(国土交通省「都市計画区域等の指定状況」:平成16年3月31日時点)
それは、建築基準法ができる前、この12種類にも属さないエリア、この地図上に色分けしているところ市街化区域以外にも当然、建物は数多く存在していているのです。

用途地域とは、第1種中高層住居専用地域、第2種中高層住居専用地域、第1種住居地域、第2種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、商業地域、準工業地域、工業地域、工業専用地域の12種類に区分けされている市街化区域のこと。
市街化区域の定義は、「すでに市街地を形成している区域」および「おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」
それ以外の市街化調整区域では原則として宅地の造成及び建物の建築はできません。

しかし、時代と共に変化してきた建築法のなかの特例もあります。
それは、当該市街化調整区域に20年以上居住 する6親等以内の親族がいらっしゃる方で、当該物件をお求めになるご本人が現在居住する家が自己所有で無い方は、自己の居住の用に供する 建築物を建築する目的で開発許可(都市計画法第34条第12号該当による)を取得できる可能性があるし、市町村での開発によっては、都市計画法第34条第11号で開発許可を取得した土地であれば、同一敷地、同一用途であれば、建て替えや増築、また、使用者や所有者、建築主の変更も可能です。

これから家づくりをするうえで、土地を探しているのならば、各市町村の条例にもよりますが、市街化区域にほど近い調整区域の既存宅地、宅地として一般の方の建設が認められる場所を探されると、人里離れた場所ではなくても、以外に駅にほどよく近いところや、公園や森林に近い場所でも、ロケーションの良い土地や、近隣が隣接していないような素敵な土地に出会うことがあります。




 



家を建てたくなったら 2016.04.25 Monday

家を建てたくなったら 〜 どこに依頼するか? 〜



土地が決まったら「どこに依頼するか?」 ということを決める必要があります。



●ハウスメーカー
CMや雑誌などの広告をみかける大手のハウジングメーカー、パワービルダーのこと。
大手ハウスメーカーに依頼する一番のメリットは、やはり安心感です。
大きな資本があるため、駅近くなど利便性の高いエリアや、一般的に需要が高いエリアなど、不動産(土地)を広範囲に取得、建物を建ててから販売する「建売住宅」が主な商品。
もちろん、注文住宅も対応していますが、使用する素材や規格があらかじめ設定されているので、その範囲内で色などを決めていくセミオーダー式になります。
規格外の素材を使ったり、特注品などあまり難しい内容の注文をすると高くなってしまうというデメリットもあります。

●地域の工務店
街に点在する ◯◯工務店、◯◯建築など、苗字を社名にかかげ、地域の「注文住宅」や「リフォーム」などを主に手がけている施工会社のこと。
大手ハウスメーカーとの大きな違いは、大抵の場合、社長が大工や営業を兼ねているので、自社で木工事を行い、そのほかの工事を提携している下請業者に依頼する形になります。
創業が長ければ地域に信頼されている、つまりアフターケアなどでも安心が置ける工務店とも言えるので、地域密着型というのが工務店の一番のメリットです。
ただ、職人気質が良い反面、デザイン面や、使い勝手などに劣る部分が出てくるケースもありがちです。
工務店で建てるのであれば、実際に建てた家を見せてもらったり、建主に直接アフターケアなどの評判を聞くのが一番の判断材料です。

●建築家(設計事務所)
主に設計全般を行い、クライアントの目指す条件を指針に、建築基準法に基づいた申請図面を作成、市町村役場、法務局、消防局、各検査機関などの条件をクリアする計画を立てます。
施工は、工務店や、施工専門の会社が行いますから、地域の工務店へ直接依頼するよりは、高額な家になってきますので、素材感や、ロケーションなどを生かした住まいづくりを目指す人向けの選択と言えます。
また、施工している間も専門家として、クライアントには見えない部分を厳しくチェックし、建築の前、中間、竣工時でも管理、検査をし、引き渡しに至るまでクライアントのサポートすることができます。
設計事務所に依頼する一番のメリットは、オーダーメイドの家づくりができることです。


他にも、商店などを手がける建築デザイナーによる設計や、不増産(土地)の売買から設計士のプロデュースを行う専門家に委ねるなど、いくつか選択肢はあるかと思いますが、大きくわけて以上の3つの選択肢になります。

ハウスメーカーの家を万人に受け入れられる「商品」とするなら、工務店が建てる家はスペック重視の「製品」
建築家と一緒に作る家は、クライアントと共同で作りあげる「作品」とでも言い換えることができるかも知れません。

それぞれに良さがあり、家が建つ場所や、予算、家族構成によって一長一短があります。
また、建物の使用方法(たとえば将来的または一部を賃貸物件にするなど)によっても、選択肢は変わってきますからどれが正解というわけではありません。
ケースバイケースに合った選択をすることが、双方にとってよい関係で家づくりを進めことができます。






 



家を建てたくなったら 2016.04.21 Thursday
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